Dự báo diễn biến thị trường BĐS sau 'làn sóng' Covid-19 thứ hai nhà đất tân phú

Thị trường bất động sản nhà ở được dự báo từng bước hồi phục từ nửa cuối năm 2021, cơ cấu ngành có thể thay đổi với sức hấp dẫn của sản phẩm thấp tầng nhà đất tân phú.

BĐS nhà ở có thể thay đổi cơ cấu ngành

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản (BĐS) than thở vừa triển khai kế hoạch bán các sản phẩm đất nền, nhà phố tại Long An thì đợt dịch Covid-19 lần thứ 2 ập đến. Chương trình bán hàng "chạy" được nửa đường thì tất cả ngưng lại, vừa để nghe ngóng tình hình, vừa không có khách hỏi mua vì dịch, tâm lý e dè cẩn trọng nhà đất tân phú. Nói như vị lãnh đạo này, hoạt động của thị trường BĐS vừa mới 'ngóc đầu' đã bị đè bẹp. Không chỉ vậy, các hoạt động mở bán, giới thiệu dự án trên thị trường cũng có phần trầm lắng, thậm chí tạm ngưng vì dịch bệnh.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, thừa nhận khi dịch bệnh bùng phát lần một, công ty đã có nhiều bỡ ngỡ nhưng với lần thứ 2, kế hoạch vượt qua khủng hoảng đã được xây dựng. Với nguồn lực được chuẩn bị sẵn, bà Hương nói doanh nghiệp xác định sống chung với dịch bệnh trong 6 - 12 tháng và có lộ trình để hồi phục sau đó nhà đất tân phú. Theo quan điểm cá nhân, bà cho rằng quý II - III/2021, thị trường sẽ từng bước hồi phục.

Thời điểm này là giai đoạn củng cố, chuẩn bị từ nguồn lực, tổ chức bộ máy cho đến chuẩn bị sản phẩm để đón đầu cơ hội khi thị trường hồi phục trong 12 - 24 tháng tới nhà đất tân phú. Dịch bệnh gây nên khủng hoảng nhưng chỉ là khủng hoảng ngắn hạn, doanh nghiệp vẫn có niềm tin và đường hướng phát triển dài hạn.

SSI Research ước tính năm nay, giá bán BĐS để ở sẽ tăng khoảng 2 - 3% tại Hà Nội và khoảng 7 - 10% tại TP HCM do giá đất, dự án đầu vào tăng, nguồn cung hạn chế. Doanh số bán mới nửa cuối năm có thể thấp hơn cùng kỳ do nguồn cung tổng thể hạn chế. Tình trạng khó khăn về pháp lý vẫn tiếp diễn trong năm 2021 nhà đất tân phú.

Cũng theo báo cáo, cơ cấu ngành BĐS nhà ở sẽ thay đổi sau Covid-19. Chung cư cao cấp, căn hộ cho thuê sẽ giảm giao dịch, trong khi đó BĐS nhà ở thấp tầng có pháp lý, quyền sử dụng đất minh bạch trở nên hấp dẫn với người mua. Tất nhiên, thị trường BĐS vẫn được cho là kênh đầu tư an toàn, đà tăng trưởng đến từ ảnh hưởng tích cực bởi việc gia tăng tiến độ phát triển hạ tầng và môi trường lãi suất huy động thấp.

Bất động sản nhà ở được kỳ vọng phục hồi từ năm sau. Ảnh: Lê Xuân

Thị trường khách sạn trong tư thế phòng thủ

Theo CBRE, làn sóng dịch bệnh lần thứ 2 đã "dập tan hy vọng" về sự phục hồi nhanh chóng của ngành du lịch và khách sạn trong năm nay. Nhu cầu du lịch trong nước chắc chắn sẽ giảm mạnh và khách du lịch nội địa cũng dè dặt hơn do những lo ngại leo thang về nguy cơ bùng phát dịch bất cứ lúc nào. Sự phục hồi ở phân khúc khách quốc tế cũng sẽ mất nhiều thời gian hơn do Việt Nam sẽ tiếp tục trì hoãn việc nối lại các chuyến bay quốc tế và tâm lý tránh du lịch nước ngoài khi dịch vẫn chưa được kiểm soát hoàn toàn trên thế giới.

Đơn vị này dự đoán tình hình hoạt động của khách sạn trong quý III sẽ không có nhiều biến chuyển so với quý liền trước bởi Việt Nam đang trải qua làn sóng Covid-19 thứ 2 và nhiều thành phố hoặc địa phương đang phải thiết lập cách ly xã hội để ngăn ngừa sự lây lan.

Theo ông Nguyễn Trọng Thức, Phó Giám đốc CBRE Hotels Việt Nam, thị trường khách sạn trong giai đoạn 2020 - 2021 sẽ luôn trong tư thế phòng thủ với tình hình hoạt động có thể thay đổi liên tục do phải đối mặt với những biến động khó lường về dịch bệnh cho đến khi có vắc-xin phòng ngừa hoặc phương pháp điều trị hiệu quả hơn.

Tìm kiếm cơ hội thị trường thông qua M&A

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng khó khăn với thị trường BĐS là thực sự. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn quan tâm, tìm kiếm cơ hội thông qua những thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) vì tầm nhìn dài hạn cho sự phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong nhiều năm.

Theo ông Khương, các thương vụ M&A sẽ chia ra làm 2 nhóm. Nhóm thứ nhất nhằm vào các tài sản tạo ra dòng tiền, ví dụ các tòa nhà xây sẵn; Nhóm thứ 2 là dự án đất trống, mất vài năm để hoàn thành việc mua bán sáp nhập. Các nhà đầu tư trong nước đi tìm cơ hội đầu tư vì cho rằng khó khăn của người này là cơ hội của người khác. Với các nhà đầu tư nước ngoài, họ sẵn sàng tham gia vào thị trường Việt Nam, ví dụ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore.

Chuyên gia đến từ Savills Việt Nam nhận định thị trường BĐS hiện nay đang tốt hơn nhiều so với giai đoạn 2009, khi nhà đầu tư nhìn vào tính thanh khoản đang có, kiểm soát được rủi ro ngoại trừ pháp lý dự án đang khó khăn. Nền kinh tế có thể được phục hồi từ 6 tháng đến một năm. Nếu có khó khăn về tài chính, các doanh nghiệp cũng tìm kiếm các đối tác để hợp tác, rao bán dự án thay vì đẩy nó trở thành nợ xấu ngân hàng.

Cho thuê nhà gần 4 năm không đủ bù lỗ 8 tháng nhà tân phú

Từ người kinh doanh nhỏ lẻ đến người làm khách sạn, dịch vụ lưu trú chuyên nghiệp đều liên tục gặp khó nhà tân phú.

Từ đầu năm tới nay, anh Nguyễn Duy Thanh (33 tuổi, Hà Nội) nhiều lần nghĩ đến việc ngừng hẳn mảng cho thuê căn hộ theo mô hình homestay bởi không đủ chi phí trang trải. Anh Thanh làm trong lĩnh vực tài chính, bắt đầu làm dịch vụ lưu trú từ giữa năm 2016 qua hình thức đi thuê lại các căn hộ chung cư cao cấp rồi chỉnh trang, cho khách thuê lại như một nghề tay trái. Đối tượng khách hàng mà anh hướng đến là khách du lịch, các chuyên gia nước ngoài có nhu cầu ở lại Việt Nam trên 1 tháng nhà tân phú.

Thời gian đầu, anh Thanh thuê 3 căn hộ để kinh doanh theo hình thức này. Sau này, khi nhận thấy mô hình hoạt động hiệu quả, anh bắt đầu nhân rộng lên thành 5 rồi 8 và hiện tại là 12 căn hộ tại Hà Nội. Mức giá mỗi căn anh thuê lại trung bình là khoảng 20-28 triệu đồng/tháng nhà tân phú. Năm đầu tiên vì mới gia nhập thị trường, chưa có kinh nghiệm nên tình hình kinh doanh không mấy thuận lợi. Tuy nhiên, từ cuối 2017 đến 2019, hoạt động kinh doanh khá ổn định, cùng với việc đã có khách quen, lại kết nối được với nhiều đơn vị lữ hành, trung bình mỗi căn hộ có thể mang lại cho anh mức lợi nhuận 10-12 triệu đồng.

Người kinh doanh dịch vụ lưu trú trong năm nay liên tục gặp khó. Ảnh: Batdongsan.com.vn

Anh Thanh tính toán trong gần 4 năm làm dịch vụ, trừ các khoản thuê nhà, phí dịch vụ, phí hợp tác với đơn vị lữ hành… anh lãi gần 600 triệu đồng. Anh dự tính sẽ tiếp tục nhân rộng mô hình kinh doanh này vào tháng 5 năm nay, tuy nhiên, dịch Covid-19 làm anh thay đổi hoàn toàn kế hoạch nhà tân phú.

“Trong tháng 1, đầu tháng 2, lúc bắt đầu xuất hiện dịch, tôi vẫn có khách thuê do có một nhóm du khách nước ngoài ở lại Việt Nam đón Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, đến cuối tháng 2, khách liên tục trả phòng, thậm chí có người hủy phòng đã đặt từ trước đó. Từ đó đến hết tháng 4, 10/11 căn hộ của tôi đóng cửa. Trong khi hợp đồng giữa tôi với chủ nhà vẫn có hiệu lực, tức là hàng tháng tôi vẫn phải trả hàng trăm triệu tiền nhà mà không hề có nguồn thu nào. Rất ám ảnh”, anh Thanh kể nhà tân phú.

“Đến lúc Việt Nam kiểm soát được dịch, tôi bắt đầu hạ giá thuê nhà và cho khách trong nước thuê với thời hạn ngắn hơn, không nhất thiết là 1 tháng nữa. Lúc này, tuy không có lãi, nhưng cơ bản vẫn đủ để tôi trang trải tiền thuê nhà. Không ngờ dịch lại quay lại một lần nữa. Đến lúc này, thực sự tôi rất khó trụ lại trong mảng. Tính ra làm gần 4 năm không đủ bù lỗ 8 tháng ”, người đàn ông 33 tuổi kể.

Anh Thanh cho hay anh không phải là trường hợp hy hữu. Anh có một nhóm người quen cùng làm mảng này, phần lớn đều gặp khó trong năm nay, không ít người may mắn đã thanh lý được hợp đồng thuê nhà, còn lại đều phải bù lỗ.

Bức tranh ảm đạm của dịch vụ lưu trú

Chưa cần nhắc đến các dịch vụ lưu trú chuyên về du lịch như khách sạn biển, vốn phục vụ khách du lịch trong nước và nước ngoài, mà các loại hình lưu trú thông thường như khách sạn từ bình dân đến cao cấp, căn hộ dịch vụ hay các mô hình nhà nghỉ, homestay ở các thành phố lớn… đều chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cầu từ đầu năm đến nay.

Tại phố cổ Hà Nội, khách sạn đóng cửa hàng loạt, một số khách sạn cũng phải tung chính sách giảm giá sâu. Ảnh: L.Tùng.

Nửa đầu năm 2020, du khách tới Hà Nội giảm 65,4% so với cùng kỳ năm ngoái, còn 4,93 triệu lượt, trong đó có 987.000 lượt khách quốc tế và 3,95 triệu khách nội địa. Lượng khách du lịch trong quý II đạt 1,08 triệu lượt, gồm 31.000 lượt khách quốc tế và 1,06 triệu lượt khách nội địa.

Do du lịch quốc tế đóng cửa, khách du lịch tới Hà Nội hầu hết là khách nội địa. Trong tháng 4, có 35.500 lượt khách tới Hà Nội, trong tháng 5 và tháng 6 lần lượt là 258.000 lượt và 792.000 lượt.

Ở Hà Nội, khu vực phố cổ, hàng loạt khách sạn treo biển đóng cửa, tạm dừng hoạt động, thậm chí bán lại tài sản. Phần lớn các chủ khách sạn đều cho biết do không có khách thuê dù liên tục áp dụng các biện pháp giảm giá thuê, tặng voucher... vẫn lỗ nặng nên phải tạm ngưng hoặc giải thể khách sạn trong mùa dịch.

Ngoài ra, hàng loạt khách sạn lớn, 5 sao như Hilton, Metropole, Deawoo, Pullman... đều đang giảm giá phòng khá mạnh để thu hút khách.

Chẳng hạn, Metropole (Ngô Quyền, quận Hoàn Kiếm) vốn được đánh giá là khách sạn hạng sang, có vị trí đắc địa. Giá thuê thường ở đây dao động từ 4,5 triệu đồng/đêm đến hơn 15 triệu đồng/đêm đối với những phòng thường nhưng nay đang áp dụng chính sách giảm giá trên 40% tiền phòng trên ứng dụng Agoda, giá phòng giảm thậm chí đã bao gồm bữa ăn sáng miễn phí, giảm giá spa.

Các khách sạn liên tục đưa ra hình thức giảm giá để hút khách thuê. Ảnh: Chụp màn hình

Hay khách sạn Hilton Hanoi Opera (Lê Thánh Tông, quận Hoàn Kiếm) cũng đang giảm sâu giá phòng tới 80% trên ứng dụng đặt phòng.

Các dịch vụ bình dân khác như nhà nghỉ, homestay, căn hộ dịch vụ cũng chung màu ảm đạm. Trên nhiều diễn đàn về nhà đất, nhiều căn hộ dịch vụ, homestay liên tục giảm giá cho thuê hoặc sang nhượng nhà.

Chưa biết bao giờ mới hồi phục

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội 6 tháng đầu năm của Savills, cách ly xã hội cùng với việc đóng cửa du lịch quốc tế đã ảnh hưởng mạnh tới hoạt động của thị trường khách sạn trong quý II. Công suất khách sạn 3-5 sao chỉ đạt 21%, giá phòng trung bình giảm 14% theo quý và giảm 24% theo năm, xuống còn 85 USD/phòng/đêm.

Bước sang quý III, hoạt động lưu trú được gặp khó do dịch quay trở lại. Không chỉ thiếu nguồn cung từ khách nước ngoài mà du lịch nội địa một lần nữa chững lại. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch hội Môi giới Việt Nam cho rằng lĩnh vực khách sạn tiếp tục là loại hình chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của dịch bệnh. Chuyên gia này cũng nhìn nhận trong đợt tái bùng phát dịch, có thể sẽ có nhiều đơn vị kinh doanh phải đóng cửa hoặc áp dụng nhiều chính sách hơn nữa như giảm giá hoặc đãi ngộ… để “sống sót” qua mùa dịch.

Theo báo cáo về thị trường khách sạn mới đây của CBRE, sự hồi phục hoàn toàn của ngành dịch vụ lưu trú sẽ còn phải đối mặt với nhiều biến động khó lường và phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kiểm soát dịch của thế giới.

Ông Nguyễn Trọng Thức, Phó giám đốc CBRE Hotels Việt Nam, nhìn nhận thị trường khách sạn trong giai đoạn 2020-2021 được dự báo luôn ở trong tư thế phòng thủ, với tình hình hoạt động có thể thay đổi liên tục do phải đối mặt với những biến động khó lường về dịch bệnh cho đến khi có vaccine phòng ngừa hoặc phương pháp điều trị hiệu quả hơn.

Tp.HCM rà soát 24 dự án nhà ở có nguồn gốc đất công nhà tân phú

Qua rà soát, Sở Xây dựng Tp.HCM tổng hợp có 24 dự án nhà ở có nguồn gốc đất do Nhà nước trực tiếp quản lý và 48 dự án có nguồn gốc đất do chủ đầu tư tự thoả thuận, bồi thường cho các hộ dân, đã có ý kiến thẩm định sơ bộ của các sở ngành về quy hoạch và tiến độ bồi thường nhà tân phú.

24 dự án nhà ở có nguồn gốc đất công gồm: 9 dự án Nhà nước giao chỉ định; 6 dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng từ doanh nghiệp Nhà nước cổ phần hoá hoặc giao chỉ định trong quá trình cổ phần hoá nhà tân phú. 

5 dự án nhà đầu tư được thanh toán bằng quỹ đất công khi thực hiện hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao) với Nhà nước; 2 dự án nhà đầu tư thuê đất công trả tiền thuê hàng năm và 2 dự án chủ đầu tư trúng đấu giá nhà tân phú.

Sở Xây dựng đề nghị các sở ngành và UBND 14 quận – huyện cho ý kiến về sự phù hợp của việc sử dụng đất dành cho mục đích phát triển nhà ở đối với 24 dự án có nguồn gốc đất công nói trên; hỗ trợ rà soát về nguồn gốc đất của 48 dự án do chủ đầu tư tự thoả thuận, bồi thường với các hộ dân để bổ sung vào danh mục dự án có nguồn gốc đất công nếu có nhà tân phú. 

Còn với những dự án nhà ở do chủ đầu tư tự thoả thuận, bồi thường với các hộ dân, đã được các sở ngành thẩm định quy hoạch và tiến độ bồi thường thì khẩn trương cập nhật vào kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố giai đoạn 2016 – 2020. 

Có tiền tỷ, có nên đổ tiền đầu tư đất nền ngoại tỉnh lúc này?

Tôi đang có số tiền nhàn rỗi khoảng 2 tỷ đồng định mua 1 mảnh đất nền ở ngoại tỉnh khi nào được giá thì bán. Nhưng tôi băn khoăn không biết có nên đầu tư đất nền thời điểm này và nếu đầu tư thì cần chú ý những gì nhà tân phú.

Tôi đang có số tiền nhàn rỗi khoảng 2 tỷ đồng. Theo dõi các kênh đầu tư, tôi thấy đầu tư vào bất động sản, nhất là phân khúc đất nền sẽ vẫn an toàn và hiệu quả nhà tân phú. Mặc dù thời gian gần đây, thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng giá vẫn không xuống nên tôi định dùng số tiền này để đầu tư đất nền ở ngoại tỉnh.

Vậy, thời điểm này đầu tư đất nền có nên không? Và nếu mảnh đất có giá trên 2 tỷ đồng thì tôi có nên vay thêm tiền ngân hàng để mua? Tôi cần chú ý những gì khi đầu tư vào đất nền? - một nhà đầu tư nêu câu hỏi nhà tân phú.

Trả lời câu hỏi này, ông Nguyễn Vũ Cao – Chủ tịch HĐQT, Tổng giám đốc Tập đoàn Vạn Khang Phát cho hay: Không phải cứ đầu tư vào phân khúc đất nền là có lợi nhuận, kể cả thị trường tốt nhưng đầu tư đất nền sai địa điểm, sai chủ đầu tư và sai về pháp lý… cũng vẫn có thể gây thiệt hại nhà tân phú.

Ông Cao cho rằng, điều quan trọng nhất khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần chú ý đến hai yếu tố là vị trí và pháp lý. Giá thành đầu vào nhà đầu tư mua có hợp lý hay không, có cơ sở để tăng giá hay không cũng là điều cần phân tích chi tiết. Đất nền khu vực Hà Nội, TP.HCM vẫn là những thị trường có tiềm năng, còn đất nền ở các tỉnh thì tùy từng vị trí để đầu tư bởi nếu sai vị trí sẽ khó bán lại được.

“Giai đoạn này đầu tư đất nền thì không nên dùng đòn bẩy tài chính bởi trong ngắn hạn sẽ không tăng giá ngay mà sẽ phải mất thời gian từ 1-2 năm, hoặc có thể lâu hơn 5-10 năm. Nếu dùng đòn bảy tài chính thì khi không thanh khoản được ngay dễ có nguy cơ lãi suất ngân hàng “ăn” hết vào lợi nhuận. Điều này gây rủi ro cho nhà đầu tư nhà tân phú.

Vì thế, thời điểm này nếu có tiền mặt có thể chọn các kênh để đầu tư, trong đó bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn. Tuy nhiên, việc lựa chọn đất nào để đầu tư thì cần cân nhắc, nếu không am hiểu nên nhờ chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp để có thêm thông tin tham khảo trước khi đưa ra quyết định”, ông Cao nói.

Ông Cao lưu ý, không phải đất nền khu vực nào cũng tăng giá. Nếu ai cũng nghĩ đầu tư vào đất nền là tăng giá là sai hay đầu tư chung cư là lỗ cũng sai. Nhà đầu tư cần phải đầu tư vào phân khúc bất động sản mang tính xu thế, vị trí sản phẩm và yếu tố cấu thành sản phẩm có gì đặc biệt hay không. Đồng thời phải nhìn thấy giá trị của mảnh đất đó đem lại cho người sử dụng những cái gì tạo ra được yếu tố tăng giá.

“Không nên đầu tư đất nền ở các tỉnh vào thời điểm hiện tại bởi trước đây đã có làn sóng đầu tư rất mạnh rồi, các nhà đầu tư đã dồn tiền vào rất nhiều, trong khi để bất động sản tăng giá phải có quá trình tích lũy. Thời gian qua, giá đất nền ở tỉnh đã tăng lên rất nhiều, do đó để tăng giá lên nữa cần có đủ yếu tố cơ sở.

Giá đất ở Hà Nội tại sao đắt? Vì phải có rất nhiều yếu tố tạo nên mức giá đắt chứ không phải tự nhiên nó đắt lên được. Nhưng hiện nay, giá đất nền ở các tỉnh đắt ngang với giá đất nền ở Hà Nội là điều phi lý. Vì thế nếu không cẩn thận thì có thể nhà đầu tư mua vào sẽ giống như đầu tư vào chứng khoán, giá lên đến đỉnh thì ai mua vào mức giá “đỉnh” đó sẽ phải trả giá.

Hơn nữa tính thanh khoản của đất nền ở tỉnh là không cao, nhu cầu mua đất nền ở các tỉnh để ở là ít, chủ yếu là nhu cầu mua đầu tư là nhiều. Vì thế, rủi ro khá lớn khi các nhà đầu tư mua xong thì phải bán, vậy bán cho ai? Khi người mua không có giá sẽ giảm”, ông Cao phân tích.

Tuy nhiên, theo ông Cao, không phải tỉnh nào cũng kém, vẫn có địa phương vẫn còn room để giá bất động sản tăng. Vì thế khi đầu tư cần quan tâm đến việc tỉnh đó phát triển ra sao, đang được hưởng lợi ích gì về sự tăng trưởng chung, mật độ dân số, GDP thế nào….?

Cùng với đó, để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin như khu đất đó như đã hoàn thành tiền sử dụng đất chưa, mặt bằng đã được giao chưa, hạ tầng đã được làm chưa, đã được các cơ quan cấp phép hay chưa…. Nhà đầu tư cần yêu cầu đơn vị môi giới bán hàng phải cung cấp đầy đủ trước khi đầu tư. Trước đây nhà đầu tư thường hay đầu tư theo tâm lý đám đông, cứ nghĩ mua vào là được, chỉ nghe theo những thông tin quảng cáo… thời gian qua nhà đầu tư mua bằng niềm tin nhiều hơn.

“Nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến vị trí, tính thanh khoản của sản phẩm đó, khi mình mua và mình bán lại thì ai sẽ mua? Đây là điều thời gian qua ít nhà đầu tư quan tâm tới, hầu như chỉ nghe theo môi giới bán và mua ào ào. Cũng có nhiều nhà đầu tư đã phải trả giá khi chưa quan tâm đến năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư, nhà đầu tư quá dễ tin vào “miếng bánh vẽ” mà đối tác chưa có uy tín đưa ra”, ông Cao lưu ý thêm.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Thị Vân Khanh – Giám đốc cao cấp thị trường vốn JLL Việt Nam cũng lưu ý những người mua bất động sản vùng ven nên thận trọng tính thanh khoản của thị trường. Những dự án ở vùng ven có quy mô tương đối lớn lên đến hơn 100ha, nguồn cung tham gia thị trường rất nhiều.

Hơn nữa, đầu tư vào đất nền có thể thấy sẽ chỉ phù hợp với những nhà đầu tư trường vốn, đầu tư dài hạn, chứ không phải chỉ “lướt sóng” kiếm lời.

Condotel: Tiềm năng và lo lắng!

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho rằng, để nhà đầu tư thứ cấp không bị bơ vơ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì nhà nước cần có những quy định bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp, mà cao nhất là cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel nhà tân phú.

Vị chuyên gia này cho hay, BĐS nghỉ dưỡng, condotel có cả tiềm năng và lo lắng.

Tiềm năng là bởi du lịch Việt Nam sở hữu đường bờ biển dài với nhiều bãi biển đẹp. Du lịch Việt Nam ngày càng hấp dẫn với du khách nước ngoài và gần 100 triệu khách nội địa cũng đang ngày càng có nhu cầu về du lịch nghỉ dưỡng nhà tân phú.

Trước đây, du lịch Việt Nam không có nhiều cơ sở lưu trú chất lượng, hiện đại. Nhưng sau khi BĐS nghỉ dưỡng phát triển, sự vào cuộc của những doanh nghiệp lớn đã tạo nên những cơ sở lưu trú hiện đại, đẳng cấp tại nhiều địa điểm du lịch.

Cái lo lắng ở đây là, trên thế giới các chủ đầu tư BĐS nghỉ dưỡng làm ăn rất bài bản, nguồn tiền họ huy động được đầu tư vào dự án minh bạch nhà tân phú. Còn ở Việt Nam, nhiều chủ đầu tư phát triển các dự án rồi thuê các đơn vị quản lý nổi tiếng của thế giới vào quản lý. Dự án được bán cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, quyền lực thật sự chỉ nằm trong tay của các chủ đầu tư.

Ông Hiển đặt câu hỏi, điều gì sẽ xảy ra khi các chủ đầu tư này không làm ăn đường dài, mang dự án thế chấp cho ngân hàng khi đó thì các công ty quản lý cũng phải rút lui, những người đầu tư thứ cấp không có quyền gì vì hiện nay pháp luật vẫn chưa quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel cho các nhà đầu tư thứ cấp nhà tân phú.

"Tôi nghĩ rằng, để nhà đầu tư thứ cấp không bị bơ vơ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết thì nhà nước cần có những quy định bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp, mà cao nhất là cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel", vị chuyên gia này nhấn mạnh.

Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, xu hướng phát triển condotel là tất yếu nhà tân phú. Du lịch phát triển mạnh, ai cũng muốn có căn hộ để nghỉ dưỡng cộng với cam kết lợi nhuận đã thúc đẩy phân khúc này phát triển.

Thế nhưng, có một thực tế, condotel giấy phép xây dựng khá dễ, chẳng hạn với một lô đất ở TP.HCM 4.000m2 chỉ xây được 200 căn hộ nhưng đối với condotel có thể được xây 600 căn. Nên khi một số chủ đầu tư lớn phát triển bền vững thì cũng có các chủ đầu tư lợi dụng điều này để phát triển condotel rầm rộ mà không cân đối được bài toán dòng tiền, dẫn đến không chi trả được lợi nhuận như cam kết.

Cũng theo ông Quang, thị trường condotel vắng bóng các doanh nghiệp du lịch với "data" khách hàng khổng lồ. Condotel đang kỳ vọng 2021 thị trường sẽ tốt nhưng không có gì là chắc chắn cả.

Lưu ý với NDT, ông Quang cho rằng, uy tín chủ đầu tư, nên mua condotel nào sẵn có để khai thác được ngay. Cùng với đó, lưu ý đến đơn vị vận hành, yếu tố này rất quan trọng.

"Khi đầu tư condotel nên nghĩ là đang đi du lịch ở khu vực này, có đông dân hay không, văn hóa địa phương ra sao, ai vận hành ở đây,… chứ không nên nhìn vào cam kết lợi nhuận và một bảng vẽ hoành tráng rất dễ mắc sai lầm", Vị chuyên ra này đưa lời khuyên.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE chia sẻ, về condotel, cách đây 3 - 4 năm đây được coi là xu hướng ưa chuộng của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, thời gian qua có nhiều chủ đầu tư không thực hiện được những cam kết đầu tư tạo nên tâm lý e sợ của các nhà đầu tư.

Các nhà đầu tư lo ngại về sự uy tín của chủ đầu tư, cam kết lợi nhuận như thế nào, vận hành ra sao? Tâm lý chùng xuống dẫn đến ảnh hưởng đến thị trường.

Do đó, theo ông Kiệt, các NĐT chọn đầu tư phân khúc condotel thời điểm này cần xem xét kỹ về tính khả thi, mức độ lấp đầy, năng lực khai thác condotel có hiệu quả không bên cạnh các yếu tố về năng lực chủ đầu tư.

Giới đầu tư địa ốc đang tính toán điều gì?

Khá nhiều NĐT “nhấp nhổm” khi dịch Covid-19 tái bùng phát trở lại lần 2. Trong đó, không ít NĐT phải tính toán lại dòng tiền của mình đối với danh mục đầu tư nhà tân phú.

Rõ ràng, dịch đã làm thay đổi "khẩu vị" đầu tư của giới đầu tư địa ốc cũng như thay đổi cách họ ứng phó với dòng tiền. Bên cạnh nhiều NĐT vẫn tìm kiếm cơ hội trong mùa dịch thì đa phần NĐT rơi vào trạng thái nghe ngóng hoặc chấp nhận "rút vốn nhanh" ở một số phân khúc, thậm chí chuyển dòng tiền vào kênh đầu tư khác để chờ đợi thị trường BĐS tốt lên. Phản ứng nhanh này theo ghi nhận, hầu hết rơi vào các NĐT mới tham gia thị trường, hoặc NĐT có kinh nghiệm tầm 3-5 năm trên thị trường địa ốc nhà tân phú. Họ sẽ tính toán dòng tiền linh hoạt khi khả năng chịu áp lực tài chính thấp hơn những NĐT gạo cội. Họ cũng chính là đối tượng mà khi thị trường tốt thường có xu hướng lướt sóng.

Có một thực tế đang diễn ra khá rõ nét trên thị trường BĐS hiện nay là, nhiều NĐT đang "co cụm" dòng tiền của mình và nghe ngóng thị trường thay vì mạnh bạo "xuống tiền" như trước đây. Đây chính là lý do khiến sức mua ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều chững lại ở thời điểm này. Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho hay, có một điểm dễ nhận thấy là tâm lý thận trọng vốn đã phát sinh từ sau đợt dịch lần 1 (tháng 3 – 4) thì lần này gia tăng cao hơn và đang là điểm nổi bật của thị trường trong các tháng vừa qua nhà tân phú.

Trong đó, đa số NĐT có tâm lý nghe ngóng, chờ đợi xem thị trường diễn biến thế nào. Một số NĐT khác chưa giải phóng được hàng; một số thì do áp lực tài chính để tiếp tục thực hiện hợp đồng với CĐT nên phải giảm nhu cầu, giảm lời hoặc cắt lỗ nên rao bán hạ giá.

Như vậy, trên thị trường đang xuất hiện tâm lý chờ giảm giá khá rõ nét. Nhiều người có tiền vẫn "ngóng" diễn biến của thị trường để quyết định vào hay không. Động thái chờ giảm giá đã xuất hiện ở đợt dịch lần 1 lại càng thể hiện rõ nét ở đợt 2 nhà tân phú. Một số chuyên gia trong ngành nhận định, có thể đến cuối năm sẽ có làn sóng NĐT đi "gom hàng" khi thị trường xuất hiện nhiều cơ hội mua được giá mềm từ những NĐT yếu thế khác trên thị trường. Dĩ nhiên, việc giảm giá trên diện rộng sẽ khó xuất hiện vì có thể đến quý 3/2021, thị trường BĐS sẽ phục hồi với hi vọng có vắc-xin điều trị virus.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land cho hay, hiện tại NĐT đang cân nhắc kỹ với dòng tiền. Đó đang là tâm lý bao trùm diễn ra trên thị trường BĐS hiện nay nhà tân phú.

Trong đó, khách hàng nguồn tài chính không đủ sẽ cân nhắc kỹ hơn về phương án vay ngân hàng vì e ngại về dòng tiền. Tuy nhiên hiện nay các CĐT đều chủ động đưa ra giải pháp thanh toán linh hoạt, theo đó khách hàng chỉ cần thanh toán trước 20-30% giá trị sản phẩm cho đến khi nhận nhà trong vòng 24-36 tháng sau đó.

BĐS cho thuê đang gặp khó khăn, giá cho thuê giảm mạnh và nhu cầu thuê thấp do ảnh hưởng dịch bệnh. Tuy nhiên đây chỉ là khó khăn ngắn hạn, cần thời gian hồi phục sau khi dịch bệnh được kiểm soát.

Trong giai đoạn này không chỉ các nước mà tại Việt Nam cũng đã xác định sống chung với dịch bệnh trong khoảng 6-12 tháng sắp tới. Và cần thời gian hồi phục từng bước từ 12-24 sau đó khi dịch bệnh được kiểm soát nếu lộ trình áp dụng vaccine đại trà thuận lợi.

Theo đó, bà Hương cho rằng, ưu tiên số một vẫn phải có khoản tài chính dự phòng đảm bảo chi phí cho sinh hoạt gia đình hoặc duy trì hoạt động doanh nghiệp trong khoảng 6-12 tháng sắp tới khi chúng ta xác định vẫn tiếp tục sống chung với dịch bệnh.

Theo vị CEO này, tùy theo khẩu vị của NĐT, nguồn tài chính, mức độ kỳ vọng lợi nhuận mà có thể lựa chọn các hình thức đầu tư khác nhau như vàng, chứng khoán hay BĐS... Đối với kênh đầu tư BĐS cần có sự chọn lọc kỹ về sản phẩm và nên hướng đến mục tiêu đầu tư trong dài hạn. Giai đoạn hiện nay khách hàng được hưởng nhiều lợi thế khi giá không tăng nhiều, chính sách thanh toán linh hoạt cùng nhiều ưu đãi hấp dẫn khác.

"BĐS vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn được khách hàng lựa chọn. Khách hàng có tiền mặt vẫn chọn BĐS là kênh tích lũy tài sản an toàn. Họ sẽ lựa chọn sản phẩm tốt, thanh khoản cao và giá trị thực bao gồm yếu tố thương hiệu CĐT, pháp lý dự án, cam kết đầu tư phát triển dự án bao gồm cả hạ tầng kỹ thuật và tiện ích phục vụ nhu cầu an cư", bà Hương nhấn mạnh.

Nên đầu tư phân khúc bất động sản nào sau dịch COVID-19?

Với những triển vọng ở chu kỳ mới của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ cạnh tranh và thu hút tầm cỡ thế giới nhà tân phú.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có một thực tế thị trường bất động sản trong suốt nhiều năm qua chưa có cuộc khủng hoảng nào mà bất động sản giảm giá. Ngược lại, bất động sản tăng đều, bình quân từ 5-7% nhà tân phú.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 10 năm thăng trầm với nhiều khó khăn và cũng không ít thành tựu, từ giai đoạn đóng băng năm 2012-2013 đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017-2019 và chững lại trong 2019 - 2020 với những ảnh hưởng khó lường từ Covid-19 nhà tân phú.

Cùng lúc đó, thị trường cũng chứng kiến những điểm sáng tích cực đến từ nỗ lực thúc đẩy đầu tư công, các chính sách tháo gỡ pháp lý, tình hình kiểm soát dịch tích cực, và trên hết là nguồn cầu dồi dào đến từ một trong những thị trường được đánh giá là tiềm năng nhất trong khu vực.

Trong các giai đoạn trước, giá bất động sản có thể tăng giảm đan xen trong ngắn hạn nhưng về dài hạn luôn tăng mạnh theo thời gian, đặc biệt tại các mốc "lập đỉnh" như 1994, 2001, 2008, 2014 nhà tân phú.

Theo đánh giá của các chuyên gia, chu kỳ mới của thị trường 2021- 2030 sẽ không nằm ngoài xu hướng này.

Đặc biệt, ông Nguyễn Văn Đính cho biết trong bối cảnh hiện nay, đối với các nhà đầu tư có ít tiền nên đầu tư vào ngân hàng, còn đối với các nhà đầu tư có tiềm lực ổn định thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư có dư địa và tiềm năng sinh lời lớn nhất.

Theo ông Đính, giá bất động sản ở Việt Nam nhìn chung vẫn ở mức rất thấp. Bất động sản ở khu vực mới phát triển và phát triển tốt thì phân khúc đất nền là phân khúc nhà đầu tư có thể xem xét đầu tư. Còn với tầm nhìn dài hạn, ông Đính cho rằng bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là phân khúc có lợi thế, dư địa lớn nhất nhà tân phú.

" Trong 5 – 10 năm nữa, du lịch Việt Nam sẽ trở nên cạnh tranh và thu hút tầm cỡ thế giới. Trên thực tế, chúng tôi ghi nhận bất động sản nghỉ dưỡng ở thời điểm hiện tại bị ảnh hưởng lớn bởi Covid-19 nhưng vẫn nhận được quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư" - Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực

Đồng quan điểm, Chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng bất động sản du lịch vẫn luôn có những dư địa tăng giá dành cho các nhà đầu tư tính đường dài nhà tân phú. Tuy nhiên, khi lựa chọn đầu tư ở thời điểm này, ông Lực cho rằng nhà đầu tư cần xem xét đầu tư phù hợp với "khẩu vị" rủi ro của mình, đồng thời cần tuân thủ 4 nguyên tắc đó là:

Nguyên tắc 1: Đầu tư nhìn theo hướng trung và dài hạn; lướt sóng hay đầu cơ ở thời điểm này là rất khó.

Nguyên tắc 2: Không theo phong trào.

Nguyên tắc 3: Không dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều.

Nguyên tắc 4: Đa dạng hóa kênh đầu tư.

Ngoài ra, ông Lực cũng dự báo, trong và sau đại dịch Covid-19, hành vi của các nhà đầu tư đã và đang thay đổi rất lớn, do vậy cấu trúc thị trường bất động sản cũng sẽ thay đổi rất nhiều để thích nghi.

Biệt thự đảo – xu hướng mới trên thị trường bất động sản siêu sang

Đâu là điểm chung giữa nữ hoàng talkshow Oprah Winfrey, người đàn bà đẹp Julia Robert, tài tử Jack Nicholson, ngôi sao quần vợt Boris Becker hay ông trùm bất động sản Lý Gia Thành nhà tân phú.

Ngoài tài năng thiên bẩm, sự giàu có và mức độ nổi tiếng cùng bộ sưu tập những món tài sản xa xỉ như du thuyền, đồng hồ, xe sang... đó còn là sở thích tận hưởng một không gian sống an yên, biệt lập giữa những hòn đảo thiên đường nhà tân phú.

Kỷ nguyên công xã nhà giàu trên những hòn đảo biệt lập

Một thế kỷ trước, Carl Fisher – nhà buôn xe hơi kiêm nhà phát triển bất động sản có ảnh hưởng nhất của vùng nam Florida (Mỹ) – đã mua lại hòn đảo hoang sơ với những rặng dừa và rừng ngập mặn nằm trong Vịnh Biscayne ngoài khơi bờ biển phía nam Miami Beach như một món tài sản phục vụ mục đích đầu tư. Sau nhiều lần đổi chủ, hòn đảo mang tên Fisher vốn từng là tài sản của một gia tộc giàu có đã trở thành chốn đi về của giới thượng lưu, mở ra kỷ nguyên của những biệt quyền nhà tân phú. Mỗi căn hộ tại đây trị giá 2-40 triệu USD, cùng với đó là quần thể các khách sạn, nhà hàng, hai bến du thuyền đủ chỗ cho 100 chiếc du thuyền hạng sang neo đậu, sân golf 9 lỗ cùng 17 sân quần vợt…

Hòn đảo hình giọt nước cách biệt với đất liền - nơi du thuyền là phương tiện giao thông duy nhất để cư dân di chuyển. Những tòa nhà sang trọng nằm dọc bãi biển trong xanh, những chiếc du thuyền triệu đô neo đậu, những chiếc golf cart thong thả di chuyển dưới hàng dừa xanh mướt, phóng khoáng… là không gian sống của cộng đồng cư dân thượng lưu tinh tuyển. Đây là nơi quy tụ giới siêu giàu, từ các ngôi sao Hollywood, thể thao, cho đến giới luật sư tên tuổi, chuyên gia ngân hàng, hay các ông trùm tài chính nhà tân phú. Trong số đó có Oprah Winfrey, hoa hậu quần vợt Caroline Wozniacki, minh tinh Demi Moore, tài tử Bruce Willis, luật sư danh tiếng Jim Ferraro, tỷ phú bất động sản gốc Trung Á Aras Agalarov…

Sở hữu bất động sản trên đảo luôn có sức hút đặc biệt với giới siêu giàu

Những hòn đảo nổi tiếng khác như Hawaii (Mỹ), Musha Cay và Lyford Cay (Bahamas), hay Turks & Caicos (Anh) với những bờ cát mịn màng, lấp lánh như pha lê cũng thu hút nhiều ngôi sao và tỷ phú hàng đầu thế giới, như Julia Robert, ông chủ Facebook Mark Zuckerberg, diễn viên Steve Martin, ảo thuật gia David Copperfield, nhà thiết kế thời trang Donna Karan, ông trùm truyền thông, nhà tỷ phú, cựu thủ tướng Italy Silvio Berlusconi nhà tân phú.

Tại châu Á, đó là những hòn đảo cách biệt với đất liền như Deep Water Bay (Hồng Kông), Sentosa Island (Singapore), Green City (Trung Quốc)… nơi tọa lạc những căn nhà trị giá hàng chục triệu USD của tầng lớp siêu giàu Châu Á.

Nhà trên đảo – biệt quyền sống của giới siêu giàu Việt Nam

Không nằm ngoài xu thế chung của các tỷ phú thế giới trong việc lựa chọn không gian sống, vài năm trở lại đây, giới tỷ phú trong nước cũng hướng đến việc chọn sống ở những hòn đảo hoàn toàn biệt lập, nơi có hệ sinh thái trù phú và thiên nhiên trong lành. Nhất là khi số lượng người siêu giàu Việt Nam tăng trưởng đến 64%, đứng thứ hai trên toàn khu vực Châu Á (theo báo cáo toàn cầu về sự giàu có của hãng tư vấn Knight Frank vừa công bố tháng 03/2020 vừa qua), thì việc sở hữu nhà trên đảo là đích đến nằm trong tầm tay của các cá nhân thành đạt nhà tân phú.

Các chuyên gia kinh tế phân tích, lối sống thuận theo tự nhiên, trở về với nguyên bản đã khiến những cá nhân siêu giàu sẵn sàng bỏ ra hàng triệu USD để sở hữu một căn nhà trên những hòn đảo tự nhiên. Đối với họ, sức khỏe và sự cân bằng thân-tâm-trí là tài sản lớn nhất. Theo đó, biệt thự trên đảo đã trở thành từ khoá dẫn dắt thị trường bất động sản siêu sang, với những đặc quyền riêng, đã và đang trở thành hình mẫu cho giới thượng lưu Việt - những người không chỉ giàu có, thành đạt về tài chính, mà còn am tường kiến trúc, nghệ thuật và phong cách sống.

Sống trên đảo là biệt quyền dành riêng cho giới siêu giàu Việt Nam

Trong xu hướng này, các nhà kiến tạo lớn tại Việt Nam cũng đã chuẩn bị đầy đủ cho công cuộc gia nhập cuộc chơi toàn cầu với mô hình bất động sản đảo. Sở hữu lợi thế sông nước, kênh rạch tự nhiên cùng thảm thực vật phong phú, mang đến nguồn sinh khí và tràn đầy năng lượng, đảo Nhơn Phước trên sông Đồng Nai thuộc phía Đông thành phố Hồ Chí Minh đã được lựa chọn để phát triển không gian sống dành riêng cho giới siêu giàu với những biệt quyền chưa từng có từ trước tới nay.

Nếu như hòn đảo Fisher (Florida) là "một trong số ít các hòn đảo nơi người ta có thể tách biệt khỏi thế giới mà vẫn gần gũi với nền văn minh" như mô tả của tờ The New York Times, rất có thể lớp cư dân thượng lưu Việt sẽ có cơ hội trở thành chủ nhân của những không gian đặc quyền không-dành-cho-số-đông này.